Раздел арендованной земли

Особенности раздела земельных участков: нюансы, о которых вы должны знать!

При соответствии разделяемого участка всем нормам и требованиям, наличии всех необходимых документов, всеобщем согласии процедура раздела участка не является большой проблемой.

Оглавление:

Вопрос раздела участка земли возникает по разным причинам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

Это может быть:

  • общее имущество семьи: дети взрослеют и хотят отделиться от родителей;
  • наследство, разделяемое между родственниками;
  • раздел имущества в случае развода;
  • оформление участка, на котором уже расположены строения, находящиеся в разной собственности.

Основные понятия

Следует различать следующие понятия:

  • раздел общего имущества;
  • выдел доли из общего имущества.

При разделе общего имущества каждый владелец получает свою долю.

Выдел доли возможен, если участников собственности более двух. Тогда один из владельцев может выделить свою долю. При этом остальная часть останется в общем пользовании других участников.

Необходимо учитывать, что не все участки являются делимыми. Важным показателем является площадь земельного участка. Это нормируемая величина.Она должна быть не меньше установленных размеров участков, предоставляемых в пользование в соответствии с определенным целевым назначением.

Соответственно если участок подлежит разделению, то каждая его часть должна соответствовать этим требованиям.

В этом случае участок регистрируется в едином Земельном кадастре и ему присваивается номер. При несоответствии площадей участков минимальным нормам, они не могут быть занесены в реестр и разделены.

Также есть отдельные категории участков (например: земли, проданные или сданные в аренду под фермерское хозяйство), законодательно не подлежащие разделу. Нормы различаются по регионам.

Если технически это осуществить невозможно, то вопрос решается посредством денежной компенсации.

Раздел дома и земельного участка

При разделе земельного участка с домом в натуре (что это значит) предъявляется больше требований нормативно-технического характера:

  • возможность выделения изолированной площади каждому участнику раздела;
  • возможность организации отдельных входов с прилегающего участка;
  • наличие естественного освещения помещений;
  • обеспеченность системами водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, канализации и вентиляции.

Краткий алгоритм действий

В случае раздела дом перестает быть единым объектом недвижимости.

Для раздела дома с земельным участком необходимо:

  1. составить соглашение между участниками собственности о разделе имущества: документ составляется в свободной письменной форме;
  2. заказать проведение кадастровых работ: в результате вы получаете паспорта на отдельные части дома и участка;
  3. подать заявление и документы на государственную регистрацию прав собственности на отдельные части и прекращение права общей.

Необходимые документы:

  • свидетельство на землю;
  • кадастровый паспорт участка и строений, расположенных на нем;
  • решение о получении разных адресов (оформляется в местной администрации);
  • межевые планы отдельных участков, составленные в органах кадастрового учета;
  • письменное согласие участников долевой собственности или владельца, заверенное нотариально.

Процесс может занять от одного до четырех месяцев. Это связано с осуществлением процесса межевания. Описанные правила действуют при установлении добровольного согласия между участниками процесса. При возникновении спорных вопросов раздел проводится в судебном порядке.

В этом случае при регистрации отдельных участков в пакет документов входит решение суда о разделе имущества.

Без раздела жилого дома раздел участка невозможен.

Раздел муниципального участка

Представляет из себя образование нескольких участков из одного, относящегося к муниципальной собственности. При этом категория земли (целевое назначение) у новых участков должна сохраняться та же, что и у исходного.

Обычно необходимость раздела участка, сданного в аренду, возникает в результате отчуждения находящихся на нем объектов недвижимости.

Процедура раздела арендованного участка

К разделу муниципальных земель предъявляются те же требования: делимость участка, добровольное согласие участников и т.д. Согласие не требуется, если участок был выделен в пользование государственным или муниципальным предприятиям, учреждениям.

Государственная регистрация прав на муниципальные участки проводится на основании заявления:

  • исполнительных органов государственной власти,
  • органовместного самоуправления,
  • лиц, получивших участки на определенных условиях.

В случае развода

В случае достижения договоренности между супругами вопрос решается по стандартной схеме:

  • составляется соглашение в письменной форме и заверяется у нотариуса;
  • заказываются паспорта на оговоренные в соглашении части дома, участка;
  • проводится регистрация права собственности на отдельные доли имущества и отмена совместного права.

В противном случае дело решается через суд. В суде будут рассматриваться права супругов на участок, характер построек. При этом суды часто обращаются к землеустроительной экспертизе.

В ходе экспертизы:

  • документально устанавливаются фактические размеры участка и порядок землепользования, границы отдельных участников;
  • проверяется соответствие фактических границ границам по документам;
  • предлагаются варианты раздела участка, учитывающие данные правоустанавливающих документов.

Регистрация проводится по решению суда о разделе имущества. При невозможности раздела участка, суд оставляет его в совместном пользовании супругов и устанавливает порядок пользования. Для государственной регистрации в Росреестр предоставляются следующие документы:

  • заявление от каждого из супругов о государственной регистрации прав на доли, указанные в соглашении или решении суда;
  • паспорта заявителей;
  • соглашение при добровольном разделе участка;
  • постановление суда, если рассмотрение проводилось через судебные инстанции;
  • документ, подтверждающий приобретение участка во время нахождения супругов в браке;
  • свидетельство о разводе, если брак уже расторгнут;
  • документ, подтверждающий право собственности на участок;
  • паспорта объектов недвижимости, расположенных на участке;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заявление составляется по утвержденному образцу и рассматривается в течение 10 дней, после чего на руки выдаются документы, подтверждающие права собственности на законные доли.

Однако в реальной практике часто возникают нюансы, связанные с отсутствием или неправильным оформлением документов, несоответствии фактических площадей документально закрепленным и т.д.

Это избавит Вас от лишних переживаний и позволит произвести оформление документов в четком соответствии с законодательством и в минимальный срок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

(Москва) (Санкт-Петербург)

Источник: http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/razdel/osobennosti-3.html

ВС РФ: при разводе право аренды земли подлежит разделу

К такому выводу пришел Верховный суд России в определении от 25.04.2017 № 60-КГ17-1).

Предыстория. Гражданин А. и гражданка Б. оформили законный брак 29.01.2010. Решением мирового судьи от 06.11.2014, вступившим в силу 12.02.2015, их брак расторгнут. 21.11.2013 супруги приобрели право аренды земельного участка зарублей, по обоюдному согласию оформленное на гражданку Б. Во время состояния в браке супруги вкладывали в улучшение участка совместно нажитые средства. В частности, проложили и подвели коммуникации от централизованных сетей энергообеспечения, холодного водоснабжения и водоотведения.

При разводе супруги не смогли договориться миром о разделе имущества, и гражданин А. обратился в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества в равных долях, в том числе выделении ему ½ доли в праве аренды земли.

Суды первой и второй инстанции удовлетворили все имущественные требования за исключением выделения ему ½ доли в праве аренды земельного участка. При этом суды апеллировали к статьям 34, 35 Семейного кодекса, согласно которым право аренды разделу не подлежит. Апелляционная инстанция также указала на то, что право аренды — обязательственное право и общим имуществом супругов не является.

Закончилась неудачей для гражданина А. и первая попытка подачи кассационной жалобы — от судьи ВС РФ он получил отказ в ее рассмотрении Судебной коллегией по гражданским делам. Однако зампред ВС РФ постановление судьи отменил и передал жалобу на рассмотрение коллегии.

Изучив материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу, что требования гражданина А. об отмене решений судов первых инстанций в части отказа в выделении ему доли в праве пользования земельным участком правомерны, так как решения вынесены с существенными нарушениями норм материального права.

В основу выводов Судебной коллегии по гражданским делам ВС легли следующие аргументы:

  • Пленум ВС РФ в постановлении от 05.11.1998 дал разъяснения по вопросам правоприменительной практики по разделу совместно нажитого имущества, определение которому дано в пунктах 1, 2 статьи 34 СК РФ. Так, совместно нажитым считается любое приобретенное в период брака имущество, которое может быть объектом права собственности граждан в силу статей 128, 129 и пунктов 1, 2 статьи 213 ГК РФ.
  • Согласно статье 128 ГК РФ к объектам права собственности относятся в том числе имущественные права.
  • По своей юридической природе аренда является одной из разновидностей имущественного права.
  • Согласно нормам законодательства, право аренды можно купить, наследовать, на право аренды недвижимости можно обратить взыскание, арендатор земельного участка можете передать свои права третьему лицу, отдать арендные права в залог, использовать их в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса.

Исходя из перечисленного Верховный суд пришел к выводу, что право аренды земельного участка, как и любое право собственности, приобретенное во время существования брака, подлежит разделу.

Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций в части отказа гражданину А. в признании его соарендатором земельного участка и раздела права аренды между бывшими супругами и направил дело на новое рассмотрение.

Источник: http://nsovetnik.ru/razvod/vs_rf_pri_razvode_pravo_arendy_zemli_podlezhit_razdelu/

Раздел арендованной земли

от кого в обход Ваших прав? тем самым Ваши права на данный зем участок были нарушены лицом выдавшим данное разрешение на строительство

за муниципалитетом данное право собственности зарегистрировано?

Сначала был заключен договор субаренды на один из образованных зем.уч. (с разрешения муниципалитета), а потом муниципалитетом ему было выдано разрешение на строительство. Не суть. Мы все равно уже не можем воспользоваться этим участком так как там уже стоит дом.

у меня два варианта решения проблемы Первый: 1. Обращаемся в администрацию с отказом от двух вновь образованных участков. 2. Обращаемся в администрацию с заявлением о заключении с нами отдельных договоров аренды на каждый из оставшихся участков. 3. пользуемся на праве аренды остальными участками Второй: 1. Обращаемся в администрацию с заявлением о заключении с нами отдельных договоров аренды на каждый из вновь образованных при разделении материнского земельный участок. 2. Отказываемся от двух земельных участков (расторгаем договоры) 3. пользуемся на праве аренды остальными участками.

Какие есть комментарии и предложения? Жду конструктивной критики

вы уже от него отказались отдав его под застрой и границы данного участка внесены в ГКН

Арендатор в любой момент имеет право отказаться от аренды хоть полностью вещи хоть ее части ежели данная часть индивидуализирована, индивидуализацию Ваш участок прошел по согласованию с ОМС, вы ни чего не нарушили и отказались от прав на эту часть, ОМС как распорядитель дал разрешение на строительство, чел построился, то что он не платил Вам субаренду это Ваши терки с ним и еже хотите то крутите его, но при этом вы отберете у него право на зем участок и вновь у него кабола.

Построив законно с разрешением на строительство дом этот застройщик приобретает преимущественное право выкупа данного участка ст. 36 ЗК и пусть себе на здоровье выкупает его у лица предоставившего ему данное разрешение, собственник земли разрешает строительство ст. 263 ГК, а не арендатор

Источник: http://forum.garant.ru/?read,7,

Как произвести раздел арендованных участков

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Имеется землеьный участок под строительство дома отдыха состоящего из 8 корпусов. Участок в аренде с 2010 года. Корпуса продаются (в процессе строительства).Вопрос: Покупатели, хотят отдельные участки под корпусами. Как правильнее сделать:

1. Можно ли поделить зем участки в рамках договора аренды? Если да, то какова процедура выдела? Как определить размер каждого участка?

2. После того, как дом отдыха будет введен в эксплуатацию как комплекс, какова судьба арендованного земельного участка? Кто и как его выкупает и оформляет? И как в последующем выделить землю и оформить отдельно, для каждого корпуса?

Ответ

Произвести раздел арендованных участков возможно. Но в данном случае действует правило — арендатор имеет право на раздел земельного участка, только если договор аренды был заключен на срок более пяти лет. Это следует из пункта 3 статьи 20 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

При этом, по общему правилу получать согласие арендодателя при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности не нужно. Размер образованных участков, необходимых для обслуживания отдельных объектов недвижимости должен определяться с учетом градостроительных норм (в т.ч. региональных).

Раздел земельного участка – это вид кадастровых работ, при которых из одного участка образуются два и более участков. Существование прежнего участка прекращается (ст. 11.4 ЗК РФ). Земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Для раздела земельных участков нужно получить согласие:

Таким образом, перед разделом земельных участков нужно получить предварительное письменное согласие только землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей, если раздел производится не по их инициативе. Причем согласие указанные лица представляют в письменной форме (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). Муниципалитет как собственник и арендодатель земельного участка не относится к категории лиц, согласие которых требуется получить. Также такое согласие не нужно в случаях, когда осуществляется раздел участков (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ):

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения участка являются случаи, когда (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • землепользователей (лиц, которые пользуются участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования);
  • землевладельцев (лиц, пользующихся участками на праве пожизненного наследуемого владения);
  • арендаторов и залогодержателей исходных земельных участков.

Для раздела арендуемого участка в уполномоченный орган нужно направить заявление об утверждении схемы расположения участков на кадастровом плане территории (п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ). К этому заявлению нужно приложить:

Схема расположения участков – это очень важный документ. Например, процедура предоставления участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов начинается именно с подготовки схемы расположения в случае, если его предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории (подп. 1 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

В течение месяца со дня получения этого заявления арендатора уполномоченный орган обязан принять решение:

  • находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных унитарным предприятиям и учреждениям;
  • на основании решения суда о разделе участков в обязательном порядке;
  • в связи с изъятием участков для государственных или муниципальных нужд.

Схема расположения участков – это очень важный документ. Например, процедура предоставления участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов начинается именно с подготовки схемы расположения в случае, если его предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории (подп. 1 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

В течение месяца со дня получения этого заявления арендатора уполномоченный орган обязан принять решение:

В отличие от земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, раздел частных земельных участков и земель, которые принадлежат нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Это следует из пункта 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ.

Арендатор имеет право на раздел земельного участка, только если договор аренды был заключен на срок более пяти лет. Это следует из пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Если земельные участки образуются из земель, используемых по договорам аренды или безвозмездного пользования, землепользователь может заключать договоры аренды без проведения торгов на прежних условиях. Иное может быть предусмотрено в соглашении сторон (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ).

Для раздела арендуемого участка в уполномоченный орган нужно направить заявление об утверждении схемы расположения участков на кадастровом плане территории (п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ). К этому заявлению нужно приложить:

  • схему расположения участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и изменить;
  • копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на исходный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРП.

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения участка являются случаи, когда (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

Таким образом, перед разделом земельных участков нужно получить предварительное письменное согласие только землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей, если раздел производится не по их инициативе. Причем согласие указанные лица представляют в письменной форме (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). Муниципалитет как собственник и арендодатель земельного участка не относится к категории лиц, согласие которых требуется получить. Также такое согласие не нужно в случаях, когда осуществляется раздел участков (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ):

  • об утверждении этой схемы или
  • об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Этот перечень оснований для отказа является исчерпывающим.

Относительно перехода права аренды, то если земельный участок находился у продавца здания/объекта на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11).

На это разъяснение нужно сослаться, если собственник участка будет чинить какие-либо препятствия в пользовании участком.

Тем не менее вопрос о праве аренды все же необходимо урегулировать, чтобы избежать неопределенности и споров, связанных с перечислением арендной платы и с прочими правами и обязанностями арендатора и арендодателя.

Во-первых, как минимум имеет смысл проверить, сделал ли продавец все необходимое, то есть уведомил ли арендодателя о продаже участка. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления № 11). Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок. Если он этого не выполнит, то арендодатель может потребовать от него возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11). Однако на практике отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия не только для прежнего арендатора, но и для нового. Поэтому покупатель здания может потребовать, чтобы продавец выполнил свои обязанности по уведомлению арендодателя участка.

Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Нужно ли получать согласие арендодателя при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Нет, не нужно. Раздел земельного участка – это вид кадастровых работ, при которых из одного участка образуются два и более участков. Существование прежнего участка прекращается (ст. 11.4 ЗК РФ). Земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Для раздела земельных участков нужно получить согласие:

  • схема расположения участка не соответствует ее форме, формату или требованиям к ее подготовке;
  • местоположение участка, образование которого предусмотрено схемой, совпадает с местоположением участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы, срок действия которого не истек;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым участкам;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, образуется в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.
  • землепользователей (лиц, которые пользуются участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования);
  • землевладельцев (лиц, пользующихся участками на праве пожизненного наследуемого владения);
  • арендаторов и залогодержателей исходных земельных участков.
  • находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных унитарным предприятиям и учреждениям;
  • на основании решения суда о разделе участков в обязательном порядке;
  • в связи с изъятием участков для государственных или муниципальных нужд.
  • схему расположения участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и изменить;
  • копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на исходный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРП.
  • об утверждении этой схемы или
  • об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.
  • схема расположения участка не соответствует ее форме, формату или требованиям к ее подготовке;
  • местоположение участка, образование которого предусмотрено схемой, совпадает с местоположением участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы, срок действия которого не истек;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым участкам;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, образуется в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.
  • Этот перечень оснований для отказа является исчерпывающим.

    С этими и другими актуальными вопросами, возникающими в процессе заключения договора аренды, которые разъяснил Пленум ВАС РФ в постановлении № 73, можно ознакомиться, просмотрев видеосеминар Р.С. Бевзенко, кандидата юридических наук, начальника Управления частного права ВАС РФ».

    «Единственная обязанность продавца здания – уведомить арендодателя о продаже. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец (арендатор), причем должен сделать это в разумный срок. Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11).

    Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.*

    Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе. А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

    Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды.

    Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09)».

    Источник: http://www.law.ru/question/37071-kak-proizvesti-razdel-arendovannyh-uchastkov

    Конференция ЮрКлуба

    Раздел арендуемого земельного участка

    Demiurgos 21 Авг 2007

    Кондор 21 Авг 2007

    Вопрос: влечет ли раздел земельного участка прекращение права аренды на образовавшиеся в результате раздела земельные участки и необходимо ли эти земельные участки вновь приобретать с торгов?

    Мнение ФРС: новые участки могут быть предоставлены только с торгов.

    В общем — не верно. Новые участки не могут предоставляться с торгов, поскольку:1. они не изъяты у прежнего арендатора.2. этому препятствует их обремениение — арендные права.

    НО:При такой постановке вопроса

    соглашения о прекращении существующего договора аренды и государственной регистрации новых договоров аренды

    действия ФРС не лишены логики и выглядят вполне обоснованными.

    Rigard 21 Авг 2007

    Цитатасоглашения о прекращении существующего договора аренды и государственной регистрации новых договоров аренды

    действия ФРС не лишены логики и выглядят вполне обоснованными.

    Согласен, нужно было делать и регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды (об изменении объекта аренды)

    Shu 22 Авг 2007

    Прошу рассмотреть и мое скромное мнение по данному вопросу.

    Мимо кассы, конечно, но возникает вопрос, почему ООО не заключило договор субаренды части земельного участка. Часть ЗУ является объектом гражданских прав (ст. 6 ЗК РФ). Подобная сделка не противоречит гражданскому и земельному законодательству. Регистрация подобного договора возможна (в частности ч. 2 ст. 26 Закона о гос. регистрации).

    По сабжу. В данном случае происходит прекращение существование земельного участка с момента внесения в кадастр записи о прекращении существования земельного участка (ст. 14 Закона о гос зем кадастре). Впоследствии путем территориального землеустройства и кадастрового учета формируются новые участки, которые являются самостоятельными объектами. П. 9 ст. 12 Закона о регистрации касается исключительно случаев разделения, слияния, выделения объектов недвижимости. У нас есть договор аренды и нет объекта, который был передан в аренду. Договор аренды беспредметным не может быть . Посему обязательства прекращаются на основании ст. 417 ГК РФ. Таким образом, раздел ЗУ как прекращение существование ЗУ и образование самостоятельных участков влечет прекращение права аренды. Права на новые ЗУ приобретаются по общим основаниям.

    Амир 22 Авг 2007

    Самое интерсное это то что как правило два федеральных органа (регистрация и госкадастровый учет) не имеют постоянной двустороней связи.Одни ставят на кадастровый учет, другие регистрируют права. После регистрации права собственик может преобразовать путем раздела участок и получить несколько других участков поставив их на кадастровый учет, затем не пойти в регистрирующий орган за внесением изменений о зарегистрированых правах. К примеру даный собственик сохранил предидущий кадастровы план на участок (который кадастраты у себя уже загнали в архив как ликведированый участок) и пошел проводить с ним сделку. регистратор не имея информации о преобразовании участка зарегистрирует любое действие. В результате один гос орган (кадастр) считает что участка уже нет, другой гос орган регистрирует на него любые действия предусмотреные законодательством.Очевидно, что даная тема образовалась лишь из-за несогласованности госудасртвенной учетной политики. Мы понимаем что есть правооблодатель участка (долгосрочна аренда) человек на законых основаниях решил преобразовать арендовоное имущество с согласия арендодателя по разным причинам (отказ от части участка, изменение градостроительной документации, красных линий, желания передать права на часть участка и т.п.) Но горячо любимая всеми регистрационая служба придумает как усложнить жизнь людям и встать на букву не аутентичного закона.

    В качестве предложения по решению проблемы предлагаю не регистрировать прекращение прав на участок, а занчит прав вы не потеряте пока запись о долгосрочной аренде у них учтена в реестре прав. Объединяйте обратно участки и идите путем оборота частей земельного участка который Вам предложили выше

    почему ООО не заключило договор субаренды части земельного участка. Часть ЗУ является объектом гражданских прав (ст. 6 ЗК РФ). Подобная сделка не противоречит гражданскому и земельному законодательству. Регистрация подобного договора возможна (в частности ч. 2 ст. 26 Закона о гос. регистрации).

    grinАвг 2007

    предлагаю не регистрировать прекращение прав на участок, а занчит прав вы не потеряте пока запись о долгосрочной аренде у них учтена в реестре прав

    что касается темы то вариантов как мы видим многоесли заставят расторгнуть договор аренды, то формально могут и заставить выкупать зановоесли разделят участки и внесут изменения в договор аренды, то нет

    кстати мы сейчас в питере делаем нечто подобноевыйграли на тендере несколько земельных участков, выделяем 1 из нихпопробую выяснить как это происходит, учитывая наличие административного ресурса в компании

    Источник: http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=172871

    Как разделить земельный участок (с кадастровым номером), находящийся в аренде, на два

    В 2015 году физ.лицом был взят в аренду участок с/х назначения (3,6 га). В этом же году это физ.лицо переуступило мне права (я тоже физ лицо) и обязанности по аренде этого участка. Участок в муниципальной собственности. Участок имеет кадастровый номер.

    На данный момент у меня нет возможности обрабатывать весь этот участок и я хотела бы его разделить на 2 части: меньшую — также арендовать, а от большей части отказаться.

    Как мне правильно поступить, чтобы не потерять аренду на нужный мне меньший участок?

    Ответы юристов (10)

    Уважаемая Лариса! Здравствуйте! По уму, конечно, надо видеть все Ваши документы, и, главное, сам договор аренды.

    Скорее без получения согласия Арендодателя разделить ЗУ Вы не вправе, но надо просто видеть все документы.

    Далее, технически раздел осуществляется кадастровым инженером, при этом еще надо смотреть, а можно ли разделить или нет (см. ст.ст.11.1-11.11 Земельного кодекса РФ).

    В порядке информации привожу Вам текст ст.11.4 ЗК РФ в полном объеме.

    1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. 3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. 4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) 5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) 6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. (п. 6 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ) 7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются: 1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; 2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

    Так, а у Вас ЗУ уточнен на местности или нет?

    Уточнение клиента

    ЗУ не уточнен на местности. Границы только на кадастровой карте. Ориентиром разделения участка будут заборы, установленные лет 30 назад. На фото — зеленым — границы всех 3,6 га, розово-сиреневый — меньший участок, который я хочу выделить и взять в аренду. Т.к. на этом участке — старый сад с плодовыми деревьями, огород. Остальная часть гектаров — поле для сенокоса или пастбища.

    20 Марта 2017, 12:50

    Есть вопрос к юристу?

    Как мне правильно поступить, чтобы не потерять аренду на нужный мне меньший участок? Лариса

    Такое возможно с согласия собственника участка, в Вашем случае с согласия муниципалитета, участок возможно разделить обратившись к кадастровому инженеру, который приедет на место и разделит участок как Вам нужно (по документам), после необходимо будет заключать новый договор аренды (после утверждения схемы раздела муниципалитетом) вновь образованного участка с новым кадастровым номером и новой площадью:

    ст. 11,8 ЗК РФ: 4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

    Вы вправе обратиться с заявлением к собственнику земельного участка и требовать раздела с заключением с Вами договора аренды на меньший участок.

    Статья 11.4. Раздел земельного участка

    7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

    1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

    2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

    Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

    1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 — 11.7 настоящего Кодекса.

    2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые земельные участки. 3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

    4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

    С уважением! Г.А. Кураев

    обратитесь в местный кус с заявлением о разделе участков. Ссылайтесь на пункт 4 ст. 11.8 земельного кодекса рф.

    4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

    Пример решения суда, подтверждающий Ваше право на заключение договора аренды на один из образуемых земельных участков в границах старого арендуемого Вами участка.

    Таким образом, раздел земельного участка площадьюкв.м., расположенного по адресу: и находящегося в аренде у ПАО «Таганрогский металлургический завод», и последующее заключение договора аренды между КУИ г. Таганрога и ПАО «Тагмет» в отношении вновь образованного земельного участка площадьюкв.м., из земельного участка площадьюкв.м. произведен в соответствии с требованиями п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, для заключения которого проведение публичных торгов не требовалось, и поскольку спорный земельный участок принадлежал ПАО «Тагмет» на праве аренды, то у него возникло право на заключение договора аренды земельных участков, образованных из исходного земельного участка, без проведения торгов.

    Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что предоставление в аренду земельного участка площадьюкв.м. ПАО «Тагмет» носило характер не первичного предоставления земельного участка, а переоформление зарегистрированных арендных прав, путем образования нового земельного участка из исходного участка, в соответствии с действующим законодательством.

    Здравствуйте. Как правильно указали коллеги без согласия муниципалитета, Вы разделить участок не сможете.

    Статья 11.2. ЗК РФ Образование земельных участков 1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

    Ранее можно было разделить по решению суда, но на данный момент ЗК РФ в данной части утратил силу.

    Статья 11.2. Образование земельных участков 6. Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. 6. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

    Так что судиться с администрацией бесполезно, если Вам откажут.

    На данный момент у меня нет возможности обрабатывать весь этот участок и я хотела бы его разделить на 2 части: меньшую — также арендовать, а от большей части отказаться. Лариса

    Насчет отказаться, тоже не все так просто, т.к. отказаться Вы как раз и не можете, если администрация этого не захочет или в договоре аренды не предусмотрено Ваше право на отказ от исполнения договора..

    Статья 310. ГК РФ Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

    Уточнение клиента

    А почему мне могут отказать в разделе участка? Ведь на части участка находится старый сад с плодовыми деревьями, огород, все это огорожено заборами еще лет 30 назад. На фото это выделено розово-сиреневым цветом, а пунктиром обозначены старые заборы..

    20 Марта 2017, 12:57

    Уважаемая Лариса! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:

    на самом деле, по разделу, формально аренда закончится и надо будет заключать совершенно новый договор аренды. А здесь надо еще смотреть, будут торги или нет.

    Кстати, не только разделом можно (уж если на то пошло) изменить и конфигурацию, и площадь искомого для Вас ЗУ.

    Так, а у Вас что- нибудь построено на ЗУ?

    Уважаемая Лариса! В дополнение: увидел. Так, а что Вам мешает просто выкупить ЗУ без торгов (вижу, скорее Ваши строения) в порядке ст.ст.39.6, 39.20 ЗК РФ, а потом уже самой разделить и, что не надо, продать?

    Уточнение клиента

    Строения находятся на другом участке. здесь только старый сад, огород и пару сараев построено. Выкупить, разделить и продать. Думаю, что не продам. Рядом много пустующей земли, никому не нужной.

    20 Марта 2017, 13:00

    Уважаемая Лариса! Могут отказать, да еще и как. А органам местного самоуправления потом что с такими «кусками делать»? Кто их возьмет, что в аренду, что купит в собственность?

    И аренда именно двухсторонняя сделка, то есть воля именно двух сторон. Изменение только по воле обоих (см.ст.ст.ГК РФ, глава 34 ГК РФ), или по решению суда.

    Но проблема в том, что при разделе ЗУ может проявится изломанность границ и т.п. и т.д. (см. ст.11.10 ЗК РФ), кроме того еще надо смотреть минимальные нормы предоставления ЗУ применительно к категории и ВРИ ЗУ.

    Вам скорее надо будет делать вот как: уточнить площадь и границы текущего ЗУ, потом только решать вопросы о разделе или о выкупе и разделе.

    Основания могут быть самые разные.

    Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

    1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

    Ищете ответ? Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Источник: http://pravoved.ru/question//